开发商销后包租的促销方式可信吗

咨询案例：
    何某打算购买一套商品房用来投资，并联系到了甲开发商。甲开发商向何某承诺，购买房屋后，开发商将代为负责房屋出租事宜，因此何某很快就能收回购房款。后来，何某便向法律人士咨询，发现了这种“售后包租”的促销方式有很大的迷惑性。那么，“售后包租”这种促销方式是否可信？

律师解答：
    一般而言，“售后包租”的促销方式是违法的，根据《商品房销售管理法》第45条第2条的规定，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业的商品房的方式销售商品房的行为。也就是说，售后包租是房地产企业将商品房卖给购房者，并向购房者承诺，在商品房交付后，由开发商代为出租，以保证每月回收到不低于应支付的银行贷款的租金。这样一来，在一定期限之后，购房者就可以收回自己的购房款。从表面上看，售后包租和返本销售一样，都能给购房者带来好处，但同返本销售一样，售后包租也存在很多问题。众所周知，商品房能否出租，租金多少，是受市场需求，供给量，地段，环境等多重因素影响的，完全由市场决定的，不受开发商控制。因此，房屋建成后，开发商不见得能够按合同约定的价格将房屋出租出去，从而给购房者带来不必要的的麻烦。为此，我国《商品房销售管理办法》第11条明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；第42条规定，采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，将被处以警告，责令期限改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
    需要注意的是，《商品房销售管理办法》第11条第2款规定的房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售的商品房仅针对未竣工的商品房。对于已竣工的商品房即现房，可以采取售后包租的方式，因此在此种情形下，购房者肯定能够取得房屋的所有权。
实践中，开发商有时会选择第三方向购房者承诺售后包租，并不当然违反法律的规定。购房者此时应当着重审查第三方的资质，核查该第三方是否与开发商存在关联关系。第三方资质较差或者与开发商存在关联关系的，应当及时拒绝此种售后包租的形式，以保障自己合法权益。更多法律知识关注黑探解案