未取得产权证的房东与承租人签订的租赁合同有效吗

法律咨询:
  蒋某的老父亲于不久前离世，父亲去世后，蒋某便继承了父亲的房屋。因蒋某在外省居住且工作较忙，所以一直未给继承得来的房屋办理产权变更登记。后来，蒋某以“房东”的名义把房屋租给了大学生小胡。那么，未取得产权证的“房主”与承租人签订的租赁合同是否有效？
 
律师解答：
  根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此不动产权证是“房东”拥有房屋所有权的证明。实际生活中，未取得不动产权证的人主要可以分为三种情况：种情况为该“房东”并非真正的房屋所有人；第二种情况为该“房东”拥有的建筑不合法；第三种情况为该“房东”是依继承取得房屋所有权但未办理变更登记。
种情况：如果房屋权属没有争议，有人谎称“房东”与承租人签订了房屋租赁合同，则该行为属于《合同法》第51条规定的无权处分行为，该房屋租赁合同效力待定，需要真正的房屋所有权人后决定该合同是否有效。这种情况对承租人而言风险极大，很可能出现承租人将多月租金交给“假房东”，而后被“真房东”扫地出门的情况。
如果房屋权属本身存在争议，如家庭存在继承纠纷，房屋所有权人不确定时，利害关系人以房屋所有权人名义出租房屋的，根据高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，租赁房屋可以正常使用时，该租赁合同有效，一旦因权属争议导致房屋无法使用，承租人可以单方面解除租赁合同，此后由签约的出租人承担赔偿责任。
第二种情况：如果租赁房屋银违反与城镇建设规划相关的法规而未取得不动产权证，依据高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。
第三种情况：如果租赁房屋是被合法继承的，依据《物权法》第29条的规定，自继承开始时，继承人就自动取得房屋的所有权。因此，即便继承人没有办理房屋产权变更登记，其以“房东”名义签订的房屋租赁合同仍为有效。但需要指出的是，由于这种情况下租赁合同不能依法进行备案登记，可能会影响租赁合同当事人权利的实现。