房产的宣传广告在房产纠纷中能作为证据使用吗

法律咨询
您好，不久前，我在逛街的时候，收到一份商品房宣传单，当时我简单浏览了一下，发现这个楼盘的性价比很高，房子是欧式建筑，小区内 有人工湖，湖上会养殖天鹅。看到这些，我顿时被深深地吸引住了。之后，我和房屋的销售人员进行了沟通，销售人员承诺宣传单上的内容都 是属实的，房子建成后，肯定符合宣传单上的介绍。我便与其签订了购房合同。交房时，我才发现宣传单上所谓的欧式建筑、人工湖和天鹅根 本不存在。我认为开发商违反了承诺，想要起诉他们，要求他们承担违约责任。但是，宣传单能否作为证据使用，我不是很确定，我想咨询一 下，房产广告在房产纠纷中可以作为证据使用吗？

律师解答
根据《民事诉讼法》第六十三条的规定：“证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据 ；（六）证人证言；（七）鉴定意见；(八)勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。”
其中的“书证”，指的是指以其所记载的内容来证明待证事实的文字材料。因此，凡是以文字、图案、符号等方式来表达某种含义的物品都 是书证。如果书证所记载的内容或表达的意与案件有关联，它就能够作为认定案件事实的证件使用。您提到的房产广告就属于书证。具体而言 ，在房产纠纷中，房产广告是否可以作为证据使用需要区分不同情况。对此，《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用若干问题 的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应 当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
可见，此问题分2种情况处理：
（1）房产广告一般视为要约邀请，出卖人违反要约邀请的，不视为违约；
（2）出卖人在房产广告中就房屋的说明以承诺对买卖合同的订立或房屋价格有重大影响时，该广告就视为要约。出卖人违反的，视为违约。
根据您所说的情况，您所说的房产广告可以做为证件使用。宣传单描述房子是欧式建筑，小区内有人工湖，湖上会养殖天鹅，您据此做出判 断，认为房子的性价比很高。可见，宣传单对房屋的说明会对房屋价格产生重大影响，也会对您是否签订买卖合同产生重大影响，该宣传单构 成要约。交房时，您发现宣传单上的承诺都是虚假的，因此，开放商构成违约，您可以把宣传单作为证据证明开发商违约的证据。